Les nouvelles règles relatives aux baux d’un immeuble affecté à l’habitation - Les principales modifications et leurs implications pratiques.

Enregistrement obligatoire et gratuit.

Depuis le 1er juillet 2007, le bailleur doit soumettre le bail (d’habitation) à la formalité de l’enregistrement et ce dans les 2 mois de sa conclusion.

Le bail est cependant enregistré gratuitement.

Quelles sont les sanctions de l’absence d’enregistrement ?

Anciennement : En présence d’un bail de 9 ans : le preneur pouvait mettre fin au bail à tout momentmoyennant un préavis de 3 mois et une indemnité équivalente à 1, 2 ou 3 mois de loyer selon que le préavis était donné au cours de la 3ème, 2ème ou 1ère année de location.

Dorénavant : si le bail (toujours de 9 ans) n’est pas enregistré, le preneur pourra partir à tout moment … sans préavis et/ou indemnité

Le bailleur a donc tout intérêt à respecter cette nouvelle obligation.

Quelques informations pratiques sur l’enregistrement :

* Il n’est pas nécessaire de se déplacer jusqu’au bureau d’enregistrement compétent : le contrat peut être lui être adressé par courrier, fax ou courriel.

* Pour trouver le bureau compétent : callcenter du SPF Finances (02/575.57.57) ou http://annuaire.fiscus.fgov.be

 

Obligation d’un bail écrit :

Le bail de résidence doit être établi par un écrit, lequel doit impérativement contenir les indications suivantes : identité des parties-date de prise de cours du bail-description du bien-montant du loyer (N.B. Il en va de même pour les locations de « kots »).

 

Le devoir d’information du bailleur.

Mentions obligatoires (dans l’annonce ou l’affiche annonçant la location) du montant du loyer demandé et des charges.

 

Etat des lieux.

Il est obligatoire de rédiger un état des lieux détaillé, soit avant l’entrée en jouissance du locataire, soit au cours du premier mois d’occupation. L’état des lieux doit être annexé au contrat de bail écrit et est également soumis à l’enregistrement.

 

Normes de salubrité, sécurité et d’habitabilité du bien loué.

Une annexe doit être jointe au bail expliquant

  • les dispositions légales applicables en matière de sécurité, salubrité et d’habitabilité ;
  • les dispositions relatives à l’enregistrement du bail et sa gratuité (cfr. ci-avant)
  • etc …

Il existe un modèle d’annexe par région. Ces modèles ont été publiés dans le Moniteur belge du 21 mai 2007.

 

La garantie locative.

Le locataire a dorénavant le choix entre trois possibilités :

  • un compte individualisé à son nom auprès d’une banque sur lequel devra être versé au maximum deux mois de loyer ;
  • une garantie bancaire que le locataire doit reconstituer totalement par mensualités constantes pendant toute la durée du bail avec un maximum de trois ans. Dans pareil cas, la garantie ne pourra excéder trois mois de loyer ;
  • une garantie bancaire résultant d’un contrat-type signé entre le CPAS et la banque qui délivrera la garantie au propriétaire. Dans ce cas également, la garantie ne pourra excéder trois mois de loyer.
  • Le nouveau régime des réparations

Le bailleur ne peut imposer au locataire la prise en charge d’autres réparations que celles dites locatives.

Cette dernière notion peut être à géométrie variable, raison pour laquelle la nouvelle loi a prévu qu’un arrêté royal définirait les réparations locatives.